Для эффективного решения таких вопросов арендатору следует четко еще до заключения договора аренды выяснить для себя содержание понятий «ремонт» и «улучшения», их виды, чтобы с учетом конкретных обстоятельств (вид арендуемого помещения, его состояние, арендодатель и пр.) наиболее удобно урегулировать указанные моменты в договоре.

Различия между ремонтом и улучшениями

Прежде всего, следует понимать, что с точки зрения гражданского законодательства ремонт и улучшения являются разными правовыми категориями.

Ремонт предполагает поддержание объекта в рабочем состоянии и направлен он на предотвращение преждевременного износа и выхода из строя объекта. После ремонта ничего не улучшается, а только восстанавливается первоначальный ресурс объекта.

Улучшения же предусматривают внесение в объект дополнительных усовершенствований, материалов и пр., которые повышают возможности использования объекта и его материальную ценность. Государственный комитет статистики Украины в своем приказе «Об утверждении формы одноразового государственного статистического наблюдения № 1-амортизация» от 15.12.2003 г. № 444 определил улучшения объекта основных средств как расходы, связанные с модернизацией, модификацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией объекта основных средств, в результате чего увеличиваются будущие экономические выгоды, первоначально ожидаемые от его использования.

Иными словами, результатом улучшений является рост (по крайней мере, существует вероятность роста) будущих экономических выгод от использования объекта, а в результате ремонта лишь восстанавливаются или сохраняются будущие экономические выгоды.

Не вдаваясь подробно в бухгалтерский и налоговый учет операций по ремонту и улучшению арендованных основных средств, заметим лишь, что гражданско-правовое различие между ремонтом и улучшениями перекликается с принципами бухгалтерского учета, согласно которым ремонт к улучшениям не относится. А вот налоговые нормы в этом контексте отличаются, поскольку в соответствии с ними все виды ремонтов признаются улучшениями, расходы на которые увеличивают стоимость соответствующей группы основных фондов (за исключением 10 % таких расходов, понесенных в течение года, которые включаются сразу в валовые расходы).

Виды ремонтов и улучшений

Гражданский кодекс Украины, регулируя вопросы арендных взаимоотношений, называет два вида ремонтов – текущий и капитальный, однако их определение в самом кодексе отсутствует. Компетентный государственный орган в этой сфере – Госкомитет по строительству и архитектуре – в письме от 30.04.2003 г. № 7/7-401 указал, что:

– капитальный ремонт здания – это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом или разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшения планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта. Капитальный ремонт предполагает приостановление на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его частей (при условии их автономности);

– текущий ремонт – это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предотвращение преждевременного износа конструкций и инженерного оснащения. Если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ по текущему ремонту может учитывать отдельные работы, которые классифицируются как относящиеся к капитальному ремонту (кроме работ, предусматривающих замену и модернизацию конструктивных элементов здания).

С примерным перечнем работ, входящих в капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, ознакомиться можно в приказе Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 г. № 150.

Видами улучшений объектов являются их модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и другие улучшения. Реконструкция в законодательстве¹ определяется как перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры). Другие виды улучшений законодательством не определяются (за исключением некоторых частных случаев). Примером улучшений может служить установка арендатором в помещении видео и/или аудиоаппаратуры.

Порядок осуществления ремонтов

По общему правилу (под таковым понимается норма, установленная законодательством и которая будет применяться к регулированию отношений между сторонами договора аренды, если они в договоре это положение не урегулировали), обязанность по проведению ремонта помещения возлагается:

– на арендатора – если это текущий ремонт;

– на арендодателя – если это капитальный ремонт.

Это означает, что если в договоре аренды ни слова не сказано о порядке проведения ремонта, то по умолчанию текущий ремонт обязан проводить арендатор, а капитальный – арендодатель. Однако приведенная норма является диспозитивной, т. е. стороны по договору могут установить иной порядок проведения ремонта, что должно найти отражение в договоре.

В том случае, когда обязанность проведения ремонта возложена на одну сторону договора аренды, а фактически его осуществляет (несет расходы) другая сторона, то, в принципе, с точки зрения гражданско-правовых отношений это не повлечет за собой признание договора аренды недействительным. Однако в налоговом понимании в том случае, если другая сторона не получит от первой компенсации расходов по ремонту, такие действия могут быть расценены как бесплатно оказанные услуги со всеми вытекающими налоговыми последствиями. Поэтому лучше не допускать подобного, а четко следить за тем, чтобы расходы по ремонту несла именно та сторона, на которую эта обязанность возложена. И если все-таки по каким-либо причинам ремонт будет проводить другая сторона, то лучше подписать дополнительное соглашение в части изменения обязанностей по проведению ремонта. А если провели ремонт без предварительного подписания дополнительного соглашения, то в дальнейшем обязательно следует показать возмещение расходов стороне, проводившей ремонт: это можно осуществить путем зачета встречных однородных требований (зачесть в соответствующей части обязательства по оплате услуг по ремонту и обязательства по арендой плате) либо уменьшения обязательств арендатора по арендной плате.

Что касается сроков проведения ремонтов, то необходимо учитывать следующее. В силу того, что текущий ремонт проводится по причинам, которые нельзя заранее предусмотреть, в законодательстве отсутствуют установленные сроки его проведения. Как указал в вышеупомянутом письме Госкомитет по строительству и архитектуре, текущий ремонт должен производиться с периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). Фактически на практике текущий ремонт проводится по мере возникновения обстоятельств, которые требуют восстановления или поддержания в рабочем состоянии соответствующих элементов арендуемых помещений.

Капитальный же ремонт, согласно ст. 776 Гражданского кодекса, должен быть проведен в разумный срок, если таковой не установлен сторонами в договоре аренды. Во избежание лишних недоразумений и разногласий по поводу сроков проведения капитального ремонта, их лучше устанавливать в договоре, тем более, что понятие «разумный срок» не имеет нормативного определения и разрешить спор можно будет только в суде.

Возможны также случаи, когда обязательства по ремонту не выполняются. Поскольку с обязательством одной стороны корреспондирует право другой стороны требовать исполнения этого обязательства, то та сторона договора аренды, на которую не возложена обязанность проведения ремонта, имеет право, как минимум, требовать его проведения. Если речь идет о капитальном ремонте, то арендатор в случае его непроведения арендодателем (если на последнего возложена такая обязанность и такое непроведение препятствует использованию помещения по назначению) имеет также право:

– самостоятельно провести ремонт и зачесть его стоимость в счет арендной платы или требовать возмещения стоимости ремонта (здесь арендатору следует учитывать, что арендодатель может возражать по поводу стоимости ремонта, поэтому фактически арендатор может претендовать только на возмещение стоимости ремонта, определенной по рыночным ценам);

– требовать расторжения договора и возмещения убытков (под расторжением следует понимать процедуру по предъявлению арендодателю требования подписать соглашение о досрочном прекращении договора аренды, а в случае его отказа – обращение в суд с иском о расторжении договора).

Если же арендатор, который должен проводить капитальный ремонт, не приступил к его проведению, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды.

Порядок осуществления улучшений

Опять-таки по общему правилу, арендатор может проводить улучшения арендуемого объекта только при наличии согласия арендодателя. Форма согласия законодательством не определена. На практике такое согласие может содержаться в тексте самого договора, который может содержать пункт, гласящий, что с подписанием данного договора арендодатель дает согласие на проведение улучшений. Оформленное подобным образом согласие может иметь ограничительные моменты. Например, можно указать, что согласие касается только улучшений, стоимость которых не будет превышать установленный размер, а на другие улучшения требуется отдельное согласие. Во избежание недоразумений в договоре лучше сразу определить форму такого дополнительного согласия (это же касается и случая, когда согласно договору на все виды улучшений необходимы будут отдельные согласия). Как показывает практика, наиболее эффективными являются согласия, данные в письменной форме.

Судьба улучшений, осуществленных арендатором, зависит от двух обстоятельств: от их характера и наличия предварительного согласия арендодателя на их проведение:

а) улучшения осуществлены с согласия арендодателя – арендатор имеет право:

– либо получить возмещение осуществленных расходов по улучшению (порядок возмещения лучше сразу оговаривать в договоре или в дополнительном соглашении к нему);

– либо зачесть стоимость улучшений в счет арендной платы (в данном случае достаточно будет письма от арендатора о том, что он провел зачет);

– либо изъять улучшения, если они отделимы от объекта аренды без его повреждения.

Здесь также следует учитывать, что изъять улучшения можно будет в том случае, если об этом будет прямо указано в договоре либо если стороны подпишут соответствующее допсоглашение, иначе арендатор сможет воспользоваться только одним из первых двух указанных прав. И еще: если арендатор ни одним из указанных прав не воспользуется, то улучшения будут считаться бесплатно предоставленными;

б) улучшения проведены без согласия арендодателя:

– если улучшения отделимы от объекта аренды без его повреждения, арендатор имеет право их изъять;

– если улучшения неотделимы, то арендатор, по общему правилу, не имеет права на возмещение их стоимости (если стороны не договорятся о возмещении, улучшения будут считаться переданными бесплатно).

Земельный участок для малой архитектурной формы

Необходимость оформления права на земельный участок возникает, в частности, в том случае, когда предприниматель желает начать осуществление какой-нибудь деятельности с использованием малой архитектурной формы (МАФ) ¹, соответственно нуждается в получении разрешения на размещение МАФ ¹*.

Согласно с Порядком № 227 ² место размещения МАФ – это земельный участок несельскохозяйственного назначения, право на которую приобретают субъекты предпринимательской деятельности согласно с земельным законодательством. Для получения разрешения на размещение МАФ среди других документов нужно предоставить документ, который удостоверяет право на земельный участок. Отсутствие такого документа является основанием для отказа в выдаче разрешения на размещение МАФ.

Что касается прав на земельный участок, то Земельным кодексом ³ предусмотрено право собственности на земельный участок, когда владелец может пользоваться и распоряжаться земельным участком, и право пользования, которое отличается тем, что пользователь не может распоряжаться землей.

Предусмотренным статьей 92 Земельного кодекса правом постоянного пользования физические лица – предприниматели воспользоваться не могут, однако имеют право на аренду земельного участка.

Право аренды земельного участка – это основано на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Аренда может быть краткосрочной – не более 5 лет, и долгосрочной – не более 50 лет (обстоятельно об особенностях землепользования шла речь у «ВД», 2004, № 19).

Арендные отношения в этом случае оформляются именно договором аренды земли. Заключение между органом местного самоуправления или органом исполнительной власти и предпринимателем договоров аренды так называемого твердого покрытия (например, асфальт, тротуарная плитка и тому подобное) для размещения малой архитектурной формы не освобождает их от обязанности заключить договор аренды земельного участка (лист Госкомитета по земельным ресурсам от 15.07.2006 г. № 6-8-1137/705).

Как правило, договор аренды земель коммунальной собственности заключается сроком на один год. В этом случае право пользования не нуждается в регистрации согласно с Гражданским кодексом Украины (ЦКУ) и Законом № 1952 ⁴ (речь идет о регистрации вещевых прав, но не о регистрации самого договора, о которой будет идти речь дальше).

Земельные участки принадлежат к недвижимости, а для регистрации вещевых прав на недвижимое имущество (права пользования) имеет значение срок договора аренды земли. Обязательной регистрации в соответствии с статьей 4 Закона № 1952 подлежит право пользования недвижимым имуществом сроком свыше одного года. Ее осуществляют на основании поданного заявления и заключенного договора аренды местные органы государственной регистрации прав (отделение центра государственного земельного кадастра).

Передача земельных участков в аренду

В статье 290 Хозяйственного кодекса Украины (ГКУ) отмечено, что отношения, связанные с арендой земли как средства производства, регулируются Земельным кодексом и другими законами.

Выходит, в вопросах аренды земельных участков следует руководствоваться специальными нормами Земельного кодекса и Закона об аренде земли ⁵.

Арендодателями земельных участков являются их владельцы и уполномоченные лица.

Порядок передачи земель в аренду урегулирован статьей 124 Земельного кодекса.

Он изменяется в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок (частной, коммунальной, государственной), изменяется или нет целевое использование участка, а также от того, не передаются ли под застройку земли запаса (категории, за которыми земли разделяются за своим целевым назначением, приведено в статье 19 Земельного кодекса: сельскохозяйственного назначения, жилищной и общественной застройки, рекреационного назначения и тому подобное). В случае изменения целевого назначения передача земельного участка осуществляется по проектам отведения. Однако в нашем случае земельный участок под застройку использоваться не будет и, как правило, будет от начала принадлежать к землям, предназначенным для размещения таких объектов, то есть жилищной и общественной застройки (раздел 6 Земельного кодекса).

Теперь перейдем непосредственно к процедурам получения земель разной собственности и, следовательно, у разных арендодателей.

Если земельный участок находится в собственности юридических или физических лиц, то передача участка происходит после заключения договора аренды земли с учетом норм, о которых будет идти речь дальше.

Однако, как уже вспоминалось, для размещения МАФ по большей части приходится иметь дело с арендой земель государственной или коммунальной собственности.

Согласно с статьей 124 Земельного кодекса передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, для получения желаемого земельного участка в аренду необходимое разрешение уполномоченного органа на заключение договора.

Для этого предприниматель подает в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления за местом размещения земельного участка заявление (ходатайство) в письменной форме. Для принятия такого решения этим органам дается месячный срок (статья 16 Закона об аренде земли).

Если на один участок претендуют два или больше потенциальных арендатора, которые подали ходатайство, соответствующие органы проводят земельный аукцион, если законом не установлен другой порядок.

Согласно с статьей 6 Закона об аренде земли в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных основах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона или конкурса. Таким образом, в этом случае заключению договора аренды будет предшествовать решение соответствующих органов об утверждении результатов конкурса или аукциона и заключения договора аренды с его победителем.

Форма договора аренды и его регистрация

Договор аренды земли – это договор, за которым арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.

Теперь поговорим о нюансах, которые дают возможность заключенному договору начать реально работать.

Прежде всего, обратим внимание на форму договора аренды земельного участка. Статьей 14 Закона об аренде земли установлено, что договор заключается в письменной форме, а нотариально удостоверенный он может быть по согласованию сторон. Однако это противоречит положением статьи 290 ГКУ, согласно с которой аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. ²*

Поэтому в этом случае договор в письменной форме подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Форма типичного договора аренды земли утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220 ³*.

Теперь перейдем к обязательной государственной регистрации договора. Именно после нее вступает в силу договор и предприниматель имеет право на аренду земельного участка.

Однако арендатора может ожидать и регистрация вещевого права пользования (в соответствии с Законом № 1952), но только если договор аренды будет заключен более чем на один год. Выше об этом отмечалось.

Для государственной регистрации договора аренды земли разработан Порядок № 2073 ⁶. Она проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями за местоположением земельного участка ⁴*.

Для государственной регистрации договоров аренды физическое лицо (заявитель) подает лично или посылает поштою в соответствующий государственный орган земельных ресурсов:

– заявление о государственной регистрации договора аренды; договор аренды (в трех экземплярах);

– план (схему) земельного участка, который предоставляется в аренду (в трех экземплярах);

– решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, что находится в государственной или коммунальной собственности;

– результаты конкурса или аукциона – в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных основах;

– копию государственного акта на право собственности на землю, которая будет находиться в собственности физических или юридических лиц ⁷.

Кроме отмеченных документов к заявлению добавляются:

– акт перенесения границ земельного участка, который предоставляется в аренду, на местность – в случае неопределения их в натуре;

– проект отведения земельного участка – в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным может быть отсутствие в договоре аренды одного из существенных условий, нарушение требований ст. 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закона об аренде земли. Существенные условия договора перечислим дальше.

Дальше. Поданные документы на протяжении 20 дней проверяет государственный орган земельных ресурсов, а затем в 10-дневной срок факт государственной регистрации подтверждается гербовой печатью и подписью председателя местного совета на всех экземплярах договора.

Если же будет принят решение об отказе, то к нему должен добавляться обґрунтований вывод, и оно может быть обжаловано в судебном порядке.

Один зарегистрированный экземпляр договора аренды хранится в регистрационном деле, которое передается к архиву государственного органа земельных ресурсов, второй передается арендатору, а третий – арендодателю.

В случае внесения изменений к договору аренды он подлежит перерегистрации.

Передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, которые определены в договоре аренды земли, за актом принятия-передачи.

Приступать к использованию земельного участка к установлению ее границ в натуре (на местности), получение документа, который удостоверяет право на нее (договора аренды), и государственной регистрации запрещается (статья 125 Земельного кодекса).

Условия договора аренды

Теперь перейдем к существенным условиям договора аренды земли, которые установлены статьей 15 Закона об аренде.

Существенными условиями договора аренды земли являются:

– объект аренды (место расположения и размер земельного участка);

– срок действия договора аренды;

– арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;

– условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

– условия сохранения состояния объекта аренды;

– условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

– условия возвращения земельного участка арендодателю;

– существующие ограничения (обременение) относительно использования земельного участка;

– определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

– ответственность сторон.

Эти условия учтены в форме типичного договора аренды земли  утвержденной постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

Неотъемлемой частью договора аренды земли является:

– план или схема земельного участка, который передается в аренду;

– кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;

– акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

– акт принятия-передачи объекта аренды;

– проект отведения земельного участка в случаях, предусмотренных Законом об аренде земли.

В случае, если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору добавляется соглашение относительно возмещения арендатору расходов на такие мероприятия.

Права и обязанности арендатора

Права и обязанности арендатора установлено статьей 25 Закона об аренде земли.

Арендатор земельного участка имеет право:

– самостоятельно хозяйничать на земле с соблюдением условий договора аренды земли;

– за письменным согласием арендодателя возводить в установленном законодательством порядке обитаемые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения;

– получать продукцию и доходы;

– осуществлять в установленном законодательством порядке за письменным согласием арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем.

Как видим, некоторые права предпринимателю-арендатору земли для размещения МАФ реализовывать не придется. Теперь перечислим то, что выполнять придется в любом случае.

Арендатор земельного участка обязан:

– приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;

– выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременение) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;

– придерживаться режима использования земель заповедного естественно и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

– в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему (на территории действия которого находится земельный участок) органу государственной налоговой службы.

Арендная плата

Важно знать, что сегодня арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности отнесена к общегосударственным налогам и платится в порядке, установленном Законом о плате за землю ⁸.

Размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности не может быть меньше от земельного налога, установленного Законом о плате за землю, и не может превышать 10 % нормативной денежной оценки этих участков (статья 21 Закона об аренде земли). Исключение сделано только для случая, когда арендатора определяют на конкурсных основах – в таком случае размер арендной платы может быть более большой.

Налоговое обязательство из арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, определенное арендатором в налоговой декларации на текущий год, платится ровными частями за местонахождением земельного участка за базовый налоговый (отчетный) период, который равняется календарному месяцу, ежемесячно – на протяжении 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) месяца (статья 17 Закона о плате за землю).

При заполнении платежного поручения в уплату арендной платы следует обратить внимание на правильность заполнения поля «Назначения платежа», которое заполняется с учетом додатка 2 к приказу ДПАУ от 01.07.2002 г. № 301 (обстоятельно о том, как оформляются все реквизиты платіжки, мы писали у «ВД», 2005, № 10).

Да, при заполнении платіжки на перечисление средств в бюджет в реквизите «Назначения платежа» заполняется 7 полей:

1 поле. Служебный знак «*» – признак бюджетного платежа;

2 поле. Отмечается знак препинания «;» но код вида уплаты (101);

3 поле. Отмечается знак препинания «;» но пробіл;

4 поле. Отмечается знак препинания «;» но печатается информация о назначении платежа в произвольной форме (арендная плата за земельный участок за сентябрь) (специфические правила заполнения этого поля установлены для аренды государственного имущества).

Поля 5 и 6 предприниматель (налогоплательщик) не заполняет (если не принимать во внимание знака «;» в поле 5). Эти поля заполняются в случае возвращения (возмещение) или перечисления средств из одного бюджетного счета на другой за выводами органов ДПС.

Поле 7. Это запасное поле не заполняется. (Используется в отдельных случаях при расчетах на основании отдельных решений КМУ.)

Представление декларации

На предпринимателя – арендодатель земли государственной или коммунальной собственности положен обязанность подавать соответствующую декларацию в налоговые органы за местонахождением земельного участка. Форма декларации относительно аренды земли государственной и коммунальной собственности состоит из самой декларации и двух дополнений к ней (утверждена приказом № 588 ⁹).

Декларация заполняется в гривнях с копейками с соответствующим округлением по общеустановленным правилам.

Предприниматель обязан подать (в налоговый орган за местонахождением земельного участка) «ежегодную» налоговую декларацию на текущий год, состоянием на 1 января, то есть по договорам, которые были заключены на 1 января текущего года. Срок представления такой декларации – до 1 февраля. Если он заключает договоры аренды земли государственной или коммунальной собственности после 1 января текущего года, то подает декларацию относительно таких договоров на протяжении месяца со дня их держреєстрації.

Кроме перечисленных выше обязательных случаев представления декларации предприниматель по собственному желанию может подавать ежемесячно новую отчетную налоговую декларацию – на протяжении 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным, что не отменяет необходимости подавать до 1 февраля декларацию на весь год заранее. Обстоятельно о представлении декларации и порядке ее заполнения шла речь у «ВД», 2006, № 4, с. 20.

Отметим, что підприємці-єдиноподатники, которые являются арендаторами земельных участков государственной и коммунальной собственности, также обязанные подавать декларацию и платить арендную плату. Вещь в том, что єдиноподатники освобождены от уплаты земельного налога, но не от арендной платы за землю.

Ответственность

Санкции за неуплату арендной платы за земельный участок государственной и коммунальной собственности или неподачи декларации применяются согласно с Законом № 2181 ¹⁰.

Да, за каждую неподачу в установленные сроки «арендной» декларации применяется штраф, предусмотренный подпунктом 17.1.1 Закона № 2181, в размере 10 нмдг (170 грн.). Касается это деклараций, которые подаются до 1 февраля и в месячный срок с момента появления прав на новый участок ⁵*.

Даже если декларация подана своевременно, но пропущено сроки уплаты, предприниматель подпадает под штраф за подпунктом 17.1.7 Закона № 2181. За неуплату на протяжении установленных сроков суммы налога (арендной платы), отмеченной в поданной предпринимателем налоговой декларации, исправляется штраф в размере:

– 10 % согласованной суммы арендной платы (при задержке до 30 календарных дней);

– 20 % (при задержке от 31 к 90 календарных дней включительно);

– 50 % (при задержке более 90 календарных дней).

Кроме того, в случае нарушения установленных сроков уплаты налога (арендной платы) исправляется пеня из расчета 120 % годовых учетной ставки НБУ (с 10.06.2006 г. – 8,5 %) за каждый день просрочки из его уплаты.

В случае, если плательщик самостоятельно выявил недоимку арендной платы, то при самоисправлении ему придется заплатить только пятипроцентный штраф от суммы недоимки.

В заключение сделаем основные выводы публикации.

Маргарита Смирнова

Консультативное газеты «Собственное Дело»

]]> http://lawpages.info/archives/193/feed 0 http://lawpages.info/archives/182 http://lawpages.info/archives/182#comments Thu, 09 Oct 2008 11:45:48 +0000 admin http://lawpages.info/?p=182 Предлагаемые вашему вниманию условия типового договора на сдачу в аренду недвижимости (квартиры) физическим лицом являются приемлемыми для случаев, когда нанимателем выступает как другое физическое лицо, так и юридическое лицо.

При изменении статуса Наймодателя имеющийся договор аренды перезаключается. К примеру, если физическое лицо приняло решение сдавать в аренду недвижимость как гражданин, а не субъект предпринимательской деятельности, то необходимо заключить новый договор аренды, в котором отсутствуют какие – либо условия, свидетельствующие о том, что арендодатель является предпринимателем. И наоборот.

Относительно использования квартиры для целей предпринимательства, когда арендодателем выступает СПД, отметим следующее.

Согласно ст. 6 Жилищного кодекса Украины жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленности запрещается. В то же время, практика деятельности государственных органов и судов исходит зачастую из запрета на предоставление помещений в жилых домах не только для нужд промышленности, но и для целей предпринимательства, если это не связано с проживанием граждан.

Действующее законодательство не устанавливает период времени или срок, в течение которого должны быть оформлены документы по выведению квартиры из жилищного фонда, однако это необходимо осуществить до сдачи квартиры в аренду.

В противном случае нельзя исключить вероятность признания договора аренды квартиры под офис, без перевода ее в нежилой фонд, недействительным по иску жилищных органов или прокурора.

Перевод жилого фонда в нежилой регулируется ч. 1 ст. 8 Жилищного кодекса УССР, которая предусматривает право исполнительного комитета областного, городского совета осуществлять такой перевод в исключительных случаях, т.е. в каждом конкретном случае. При этом вышеуказанный перевод должен осуществляться с соблюдением требований Закона Украины «Об основах градостроительства», а также строительных норм и правил.