Юридическая практика

Бывает, что в собственности нескольких лиц находится тот же объект (имущество). Такое имущество принадлежит им на праве общей собственности. Это право предоставляет совладельцам возможность совместно владеть, пользоваться и распоряжаться вещами, а также приобретать в частную собственность вещи, приобретение которых в индивидуальном порядке является затрудненным или нецелесообразным.

При этом общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместимая собственность на имущество.

I. Что такое общая частичная собственность. Определение частиц в ней

В соответствии с статьей 356 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (дальше – ЦК Украины) собственность два или больше лиц с определением частиц каждого из них в праве собственности является общей частичной собственностью. Частицы могут быть ровными и неравными, но всегда их размер определяется в виде дроби права собственности (1/2, 1/3, 1/5 и тому подобное) или в процентном отношении. Каждый из совладельцев общей частичной собственности имеет право требовать выделения своей частицы в натуре, если это возможно, может отчуждать ее, а в случае смерти совладельца, его частица в праве собственности переходит в собственность другого лица в порядке наследования.

Основаниями возникновения права общей частичной собственности могут быть:

– общее создание два или больше физическими лицами, не связанными семейными отношениями (или физическими та/або юридическими лицами), общей вещи или ее переделывания;

– получение плодов от общей вещи или доходов от общего имущества, если эти плоды или доходы не распределено между совладельцами общей частичной собственности;

– приобретение по договору купли-продажи, мины, дарования, договора пожизненного содержания несколькими лицами неделимой вещи;

– соглашение супругов (прежних супругов) об определении размера частиц в общей совместимой собственности или решение суда об определении размера частиц неделимой вещи, что принадлежит супругам (прежним супругам) на праве общей совместимой собственности;

– установка супругами в брачном договоре положения о том, что должное каждому из них делимое имущество или часть этого делимого имущества будет принадлежать им на праве общей частичной собственности. В брачном договоре они также могут установить, что имущество, нажитое во время брака, или отдельные предметы из этого имущества будут принадлежать им на праве общей частичной собственности;

– отчуждение владельцем какой-нибудь вещи частицы в праве собственности на эту вещь;

– наследование за законом или за завещанием двумя или несколько лицами при условии принятия наследства этими лицами и если наследственное имущество не разделено;

– в случае приватизации квартиры членами семьи установления в письменном соглашении положения о том, что приватизированная квартира будет принадлежать им на праве общей частичной собственности.

Частицы в праве общей частичной собственности считаются ровными, если другое не установлено договоренностью совладельцев или законом. При этом, если размер частиц в праве общей частичной собственности не установлен договоренностью совладельцев или законом, он (размер частиц) определяется с учетом взноса каждого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества. Однако в таком случае каждый из совладельцев должен довести размер своего взноса.

Следует учитывать, что совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей частицы в праве общей частичной собственности, если улучшения общего имущества, которые нельзя отделить, осуществлено им за свой счет при согласии всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

II. Как осуществлять права общей частичной собственности

Согласно с статьей 358 ЦК Украины право общей частичной собственности осуществляется совладельцами за их согласием. То есть они должны согласовывать между собой свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общей вещью. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей частичной собственностью. Да, совладельцы могут установить очередность пользования общим компьютером, видеокамерой. Если объектом общей собственности является недвижимое имущество, установить, кто и каким помещением будет пользоваться самостоятельно, а какие помещения предназначены для общего использования (например, фойе, коридор) с составлением соответствующего плана.

Порядок владения и пользования общим имуществом может устанавливаться в договоре между совладельцами (договор конкретного пользования). Действующим законодательством Украины не предусмотрена обязательная форма таких договоров, а следовательно, они могут заключаться в устной, письменной формах; письменные договоры также могут быть удостоверены нотариально. Важно отметить, что нотариально удостоверенный договор является обязательным для лица, которое впоследствии приобретает частицу в праве общей собственности на это имущество.

Следует отметить, что каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества, которая отвечает его частице в праве общей совместимой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

III. Получение доходов от имущества, что находится в общей частичной собственности. Пример из жизни

В соответствии с статьей 359 ЦК Украины плоды, продукция и доходы от использования имущества, что есть в общей частичной собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами в соответствии с их частицами в праве общей частичной собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Пример из жизни. В общей частичной собственности двух физических лиц находится нежилищное помещение. Одно из этих лиц является физическим лицом – предпринимателем – плательщиком единственного налога и приняла решение об использовании своего имущества в собственной хозяйственной деятельности. Второе лицо не является предпринимателем. Вопрос: может ли предприниматель сдавать все помещение в аренду и получать на свой банковский счет арендную плату, и если так», то каким образом? Может ли второй совладелец (непідприємець) не получать доход от своей частицы нежилищного помещения?

Договоренность совладельцев относительно распределения доходов, о которой идет речь в статье 359 ЦК Украины, может быть реализовано таким способом.

Шаг 1. В соответствии с статьей 358 ЦК Украины совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, что является их общей частичной собственностью, заключив письменный Договор конкретного пользования, в котором будет определен порядок пользования конкретными помещениями (площадями нежилищного помещения) недвижимого имущества, что находится в общей частичной собственности (форма такого договора отмечена выше).

Шаг 2. После заключения письменного Договора конкретного пользования физическое лицо, которое не является предпринимателем, имеет право безоплатно передать конкретно определенные для него помещения (площади) второму совладельцу-предпринимателю для пользования на протяжении установленного срока. Такой договор является договором займа (статья 827 ЦК Украины). Следует учитывать, что стороны (Заимодавец и Пользователь) должны прямо договориться, что договор, который заключается ими, является безоплатным. Право Пользователя на сдачу в аренду полученного от Заимодавца помещения также должно быть прямо отмечено в договоре займа. Если такое право не будет прописан в договоре, то, исходя из норм статьи 833 ЦК Украины, Пользователь будет обязан пользоваться нежилищным помещением лично. Для достижения цели, отмеченной в вопросе, в таком договоре также следует отметить, что доходы от использования имущества, которое находится в общей частичной собственности, не поступают в состав общего имущества и остаются в распоряжении Пользователя по договору займа.

Следует заметить, что в соответствии с статьей 828 ЦК Украины договор займа здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) должен заключаться в письменной форме. Если такой договор займа заключается сроком на три года и больше, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В связи с этим целесообразно заключать договор займа, что рассматривается, на срок меньше трех лет.

Передача конкретных помещений (площадей) недвижимого имущества от Заимодавца к Пользователю оформляется соответствующим документом (актом), что подписывается сторонами договора. С этого момента начинается вычисление срока договора займа, если другое не установлено договором. Возвращение конкретных помещений (площадей) недвижимого имущества от Пользователя к Заимодавцу также оформляется соответствующим документом (актом), что подписывается сторонами договора. Из этого момента договор займа прекращается.

Шаг 3. В соответствии с положениями статьи 761 ЦК Украины право передачи имущества в аренду имеет владелец вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Пользователю по договору займа (предпринимателю) в случае соблюдения отмеченных выше условий оформления и содержания договора конкретного пользования и договора займа будут принадлежать имущественные права на полученные в заем помещения (право пользования и право передачи в пользование третьему лицу), в связи с чем он будет иметь право сдавать все нежилищное помещение в аренду, получать арендную плату на свой банковский счет.

В случае, что рассматривается, физическое лицо – непідприємець (Заимодавец) не будет иметь дохода ни от передачи помещения в заем (поскольку в договоре прямо будет отмечен безоплатность такого пользования), ни от заключенного в дальнейшем договора аренды между предпринимателем и третьим лицом (правоотношения Заимодавца и Пользователя не предусматривают выплаты дохода Заимодавцу в случае сдачи Пользователем-предпринимателем в аренду определенной части нежилищного помещения, полученной в пользование).

Следует отметить, что в соответствии с статьей 793 ЦК Украины договор аренды (найму) здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) также должен заключаться в письменной форме. Договор аренды здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и больше подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В связи с этим целесообразно заключать договор аренды также на срок меньше трех лет. Следует иметь в виду, что в этом случае срок договора аренды (относительно имущества, полученного в заем) между предпринимателем и третьим лицом не может превышать срока договора займа, поскольку именно в пределах договора займа предприниматель получил право на предоставление имущества в аренду. Передачу недвижимого имущества от Арендодателя к Арендатору и назад также следует оформлять актом, что подписывается сторонами (статья 795 ЦК Украины).