Арендовать земельный участок можно с разной целью, в частности для размещения на ней каких-нибудь объектов вроде киосков, ларків и тому подобное. В последнее время для подобного использования земля арендуется все чаще.
Малые архитектурные формы (киоски, ларки и тому подобное) размещаются преимущественно на землях коммунальной и государственной формы собственности. Такой аренде свойственная некоторая специфика, например статус арендной платы.
Об этом и поговорим в нашей публикации.

Договор аренды земельного участка:
первые шаги

Земельный участок для малой архитектурной формы

Необходимость оформления права на земельный участок возникает, в частности, в том случае, когда предприниматель желает начать осуществление какой-нибудь деятельности с использованием малой архитектурной формы (МАФ) 1, соответственно нуждается в получении разрешения на размещение МАФ 1*.

( 1 Небольшое сооружение, которое выполняется из облегченных конструкций и устанавливается временно без обустройства фундаментов (киоски, палатки, ларки).)

Согласно с Порядком № 227 2 место размещения МАФ – это земельный участок несельскохозяйственного назначения, право на которую приобретают субъекты предпринимательской деятельности согласно с земельным законодательством. Для получения разрешения на размещение МАФ среди других документов нужно предоставить документ, который удостоверяет право на земельный участок. Отсутствие такого документа является основанием для отказа в выдаче разрешения на размещение МАФ.

( 2 Типичных правила размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности, утверждены приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 13.10.2000 г. № 227, с изменениями и дополнениями.)

Что касается прав на земельный участок, то Земельным кодексом 3 предусмотрено право собственности на земельный участок, когда владелец может пользоваться и распоряжаться земельным участком, и право пользования, которое отличается тем, что пользователь не может распоряжаться землей.

( 3 Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.)

Предусмотренным статьей 92 Земельного кодекса правом постоянного пользования физические лица – предприниматели воспользоваться не могут, однако имеют право на аренду земельного участка.

Право аренды земельного участка – это основано на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Аренда может быть краткосрочной – не более 5 лет, и долгосрочной – не более 50 лет (обстоятельно об особенностях землепользования шла речь у «ВД», 2004, № 19).

Арендные отношения в этом случае оформляются именно договором аренды земли. Заключение между органом местного самоуправления или органом исполнительной власти и предпринимателем договоров аренды так называемого твердого покрытия (например, асфальт, тротуарная плитка и тому подобное) для размещения малой архитектурной формы не освобождает их от обязанности заключить договор аренды земельного участка (лист Госкомитета по земельным ресурсам от 15.07.2006 г. № 6-8-1137/705).

Как правило, договор аренды земель коммунальной собственности заключается сроком на один год. В этом случае право пользования не нуждается в регистрации согласно с Гражданским кодексом Украины (ЦКУ) и Законом № 1952 4 (речь идет о регистрации вещевых прав, но не о регистрации самого договора, о которой будет идти речь дальше).

( 4 Закон Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV, с изменениями и дополнениями.)

Земельные участки принадлежат к недвижимости, а для регистрации вещевых прав на недвижимое имущество (права пользования) имеет значение срок договора аренды земли. Обязательной регистрации в соответствии с статьей 4 Закона № 1952 подлежит право пользования недвижимым имуществом сроком свыше одного года. Ее осуществляют на основании поданного заявления и заключенного договора аренды местные органы государственной регистрации прав (отделение центра государственного земельного кадастра).

Передача земельных участков в аренду

В статье 290 Хозяйственного кодекса Украины (ГКУ) отмечено, что отношения, связанные с арендой земли как средства производства, регулируются Земельным кодексом и другими законами.

Выходит, в вопросах аренды земельных участков следует руководствоваться специальными нормами Земельного кодекса и Закона об аренде земли 5.

( 5 Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV, с изменениями и дополнениями.)

Арендодателями земельных участков являются их владельцы и уполномоченные лица.

Порядок передачи земель в аренду урегулирован статьей 124 Земельного кодекса.

Он изменяется в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок (частной, коммунальной, государственной), изменяется или нет целевое использование участка, а также от того, не передаются ли под застройку земли запаса (категории, за которыми земли разделяются за своим целевым назначением, приведено в статье 19 Земельного кодекса: сельскохозяйственного назначения, жилищной и общественной застройки, рекреационного назначения и тому подобное). В случае изменения целевого назначения передача земельного участка осуществляется по проектам отведения. Однако в нашем случае земельный участок под застройку использоваться не будет и, как правило, будет от начала принадлежать к землям, предназначенным для размещения таких объектов, то есть жилищной и общественной застройки (раздел 6 Земельного кодекса).

Теперь перейдем непосредственно к процедурам получения земель разной собственности и, следовательно, у разных арендодателей.

Если земельный участок находится в собственности юридических или физических лиц, то передача участка происходит после заключения договора аренды земли с учетом норм, о которых будет идти речь дальше.

Однако, как уже вспоминалось, для размещения МАФ по большей части приходится иметь дело с арендой земель государственной или коммунальной собственности.

Согласно с статьей 124 Земельного кодекса передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, для получения желаемого земельного участка в аренду необходимое разрешение уполномоченного органа на заключение договора.

Для этого предприниматель подает в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления за местом размещения земельного участка заявление (ходатайство) в письменной форме. Для принятия такого решения этим органам дается месячный срок (статья 16 Закона об аренде земли).

Если на один участок претендуют два или больше потенциальных арендатора, которые подали ходатайство, соответствующие органы проводят земельный аукцион, если законом не установлен другой порядок.

Согласно с статьей 6 Закона об аренде земли в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных основах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона или конкурса. Таким образом, в этом случае заключению договора аренды будет предшествовать решение соответствующих органов об утверждении результатов конкурса или аукциона и заключения договора аренды с его победителем.

Форма договора аренды и его регистрация

Договор аренды земли – это договор, за которым арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.

Теперь поговорим о нюансах, которые дают возможность заключенному договору начать реально работать.

Прежде всего, обратим внимание на форму договора аренды земельного участка. Статьей 14 Закона об аренде земли установлено, что договор заключается в письменной форме, а нотариально удостоверенный он может быть по согласованию сторон. Однако это противоречит положением статьи 290 ГКУ, согласно с которой аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. 2*

Поэтому в этом случае договор в письменной форме подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Форма типичного договора аренды земли утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220 3*.

Теперь перейдем к обязательной государственной регистрации договора. Именно после нее вступает в силу договор и предприниматель имеет право на аренду земельного участка.

Однако арендатора может ожидать и регистрация вещевого права пользования (в соответствии с Законом № 1952), но только если договор аренды будет заключен более чем на один год. Выше об этом отмечалось.

Для государственной регистрации договора аренды земли разработан Порядок № 2073 6. Она проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями за местоположением земельного участка 4*.

( 6 Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073.)

Для государственной регистрации договоров аренды физическое лицо (заявитель) подает лично или посылает поштою в соответствующий государственный орган земельных ресурсов:

– заявление о государственной регистрации договора аренды; договор аренды (в трех экземплярах);

– план (схему) земельного участка, который предоставляется в аренду (в трех экземплярах);

– решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, что находится в государственной или коммунальной собственности;

– результаты конкурса или аукциона – в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных основах;

– копию государственного акта на право собственности на землю, которая будет находиться в собственности физических или юридических лиц 7.

( 7 Если земля находится в чьей-то собственности.)

Кроме отмеченных документов к заявлению добавляются:

– акт перенесения границ земельного участка, который предоставляется в аренду, на местность – в случае неопределения их в натуре;

– проект отведения земельного участка – в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным может быть отсутствие в договоре аренды одного из существенных условий, нарушение требований ст. 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закона об аренде земли. Существенные условия договора перечислим дальше.

Дальше. Поданные документы на протяжении 20 дней проверяет государственный орган земельных ресурсов, а затем в 10-дневной срок факт государственной регистрации подтверждается гербовой печатью и подписью председателя местного совета на всех экземплярах договора.

Если же будет принят решение об отказе, то к нему должен добавляться обґрунтований вывод, и оно может быть обжаловано в судебном порядке.

Один зарегистрированный экземпляр договора аренды хранится в регистрационном деле, которое передается к архиву государственного органа земельных ресурсов, второй передается арендатору, а третий – арендодателю.

В случае внесения изменений к договору аренды он подлежит перерегистрации.

Передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, которые определены в договоре аренды земли, за актом принятия-передачи.

Приступать к использованию земельного участка к установлению ее границ в натуре (на местности), получение документа, который удостоверяет право на нее (договора аренды), и государственной регистрации запрещается (статья 125 Земельного кодекса).

Условия договора аренды

Теперь перейдем к существенным условиям договора аренды земли, которые установлены статьей 15 Закона об аренде.

Существенными условиями договора аренды земли являются:

– объект аренды (место расположения и размер земельного участка);

– срок действия договора аренды;

– арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;

– условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

– условия сохранения состояния объекта аренды;

– условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

– условия возвращения земельного участка арендодателю;

– существующие ограничения (обременение) относительно использования земельного участка;

– определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

– ответственность сторон.

Эти условия учтены в форме типичного договора аренды земли  утвержденной постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

Неотъемлемой частью договора аренды земли является:

– план или схема земельного участка, который передается в аренду;

– кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;

– акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

– акт принятия-передачи объекта аренды;

– проект отведения земельного участка в случаях, предусмотренных Законом об аренде земли.

В случае, если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору добавляется соглашение относительно возмещения арендатору расходов на такие мероприятия.

Права и обязанности арендатора

Права и обязанности арендатора установлено статьей 25 Закона об аренде земли.

Арендатор земельного участка имеет право:

– самостоятельно хозяйничать на земле с соблюдением условий договора аренды земли;

– за письменным согласием арендодателя возводить в установленном законодательством порядке обитаемые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения;

– получать продукцию и доходы;

– осуществлять в установленном законодательством порядке за письменным согласием арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем.

Как видим, некоторые права предпринимателю-арендатору земли для размещения МАФ реализовывать не придется. Теперь перечислим то, что выполнять придется в любом случае.

Арендатор земельного участка обязан:

– приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;

– выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременение) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;

– придерживаться режима использования земель заповедного естественно и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

– в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему (на территории действия которого находится земельный участок) органу государственной налоговой службы.

Арендная плата

Важно знать, что сегодня арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности отнесена к общегосударственным налогам и платится в порядке, установленном Законом о плате за землю 8.

( 8 Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2335-XII, с изменениями и дополнениями.)

Размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности не может быть меньше от земельного налога, установленного Законом о плате за землю, и не может превышать 10 % нормативной денежной оценки этих участков (статья 21 Закона об аренде земли). Исключение сделано только для случая, когда арендатора определяют на конкурсных основах – в таком случае размер арендной платы может быть более большой.

Налоговое обязательство из арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, определенное арендатором в налоговой декларации на текущий год, платится ровными частями за местонахождением земельного участка за базовый налоговый (отчетный) период, который равняется календарному месяцу, ежемесячно – на протяжении 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) месяца (статья 17 Закона о плате за землю).

При заполнении платежного поручения в уплату арендной платы следует обратить внимание на правильность заполнения поля «Назначения платежа», которое заполняется с учетом додатка 2 к приказу ДПАУ от 01.07.2002 г. № 301 (обстоятельно о том, как оформляются все реквизиты платіжки, мы писали у «ВД», 2005, № 10).

Да, при заполнении платіжки на перечисление средств в бюджет в реквизите «Назначения платежа» заполняется 7 полей:

1 поле. Служебный знак «*» – признак бюджетного платежа;

2 поле. Отмечается знак препинания «;» но код вида уплаты (101);

3 поле. Отмечается знак препинания «;» но пробіл;

4 поле. Отмечается знак препинания «;» но печатается информация о назначении платежа в произвольной форме (арендная плата за земельный участок за сентябрь) (специфические правила заполнения этого поля установлены для аренды государственного имущества).

Поля 5 и 6 предприниматель (налогоплательщик) не заполняет (если не принимать во внимание знака «;» в поле 5). Эти поля заполняются в случае возвращения (возмещение) или перечисления средств из одного бюджетного счета на другой за выводами органов ДПС.

Поле 7. Это запасное поле не заполняется. (Используется в отдельных случаях при расчетах на основании отдельных решений КМУ.)

Представление декларации

На предпринимателя – арендодатель земли государственной или коммунальной собственности положен обязанность подавать соответствующую декларацию в налоговые органы за местонахождением земельного участка. Форма декларации относительно аренды земли государственной и коммунальной собственности состоит из самой декларации и двух дополнений к ней (утверждена приказом № 588 9).

( 9 Приказ «Об утверждении формы налоговой декларации арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности» от 20.12.2005 г. № 588.)

Декларация заполняется в гривнях с копейками с соответствующим округлением по общеустановленным правилам.

Предприниматель обязан подать (в налоговый орган за местонахождением земельного участка) «ежегодную» налоговую декларацию на текущий год, состоянием на 1 января, то есть по договорам, которые были заключены на 1 января текущего года. Срок представления такой декларации – до 1 февраля. Если он заключает договоры аренды земли государственной или коммунальной собственности после 1 января текущего года, то подает декларацию относительно таких договоров на протяжении месяца со дня их держреєстрації.

Кроме перечисленных выше обязательных случаев представления декларации предприниматель по собственному желанию может подавать ежемесячно новую отчетную налоговую декларацию – на протяжении 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным, что не отменяет необходимости подавать до 1 февраля декларацию на весь год заранее. Обстоятельно о представлении декларации и порядке ее заполнения шла речь у «ВД», 2006, № 4, с. 20.

Отметим, что підприємці-єдиноподатники, которые являются арендаторами земельных участков государственной и коммунальной собственности, также обязанные подавать декларацию и платить арендную плату. Вещь в том, что єдиноподатники освобождены от уплаты земельного налога, но не от арендной платы за землю.

Ответственность

Санкции за неуплату арендной платы за земельный участок государственной и коммунальной собственности или неподачи декларации применяются согласно с Законом № 2181 10.

( 10 Закон Украины «О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III, с изменениями и дополнениями.)

Да, за каждую неподачу в установленные сроки «арендной» декларации применяется штраф, предусмотренный подпунктом 17.1.1 Закона № 2181, в размере 10 нмдг (170 грн.). Касается это деклараций, которые подаются до 1 февраля и в месячный срок с момента появления прав на новый участок 5*.

Даже если декларация подана своевременно, но пропущено сроки уплаты, предприниматель подпадает под штраф за подпунктом 17.1.7 Закона № 2181. За неуплату на протяжении установленных сроков суммы налога (арендной платы), отмеченной в поданной предпринимателем налоговой декларации, исправляется штраф в размере:

– 10 % согласованной суммы арендной платы (при задержке до 30 календарных дней);

– 20 % (при задержке от 31 к 90 календарных дней включительно);

– 50 % (при задержке более 90 календарных дней).

Кроме того, в случае нарушения установленных сроков уплаты налога (арендной платы) исправляется пеня из расчета 120 % годовых учетной ставки НБУ (с 10.06.2006 г. – 8,5 %) за каждый день просрочки из его уплаты.

В случае, если плательщик самостоятельно выявил недоимку арендной платы, то при самовиправленні ему придется заплатить только пятипроцентный штраф от суммы недоимки.

В заключение сделаем основные выводы публикации.

Выводы

Для размещения малой архитектурной формы необходимо оформить права на земельный участок, например, заключить договор ее аренды.

Передача земельных участков государственной и коммунальной формы собственности в аренду осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка. Для вынесения постановления предприниматель должен подать в эти органы ходатайство в письменной форме.

Договор аренды земли подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации, только после которой он вступает в силу.

В пятидневный срок после государственной регистрации договора его копия должна быть предоставлена арендатором в налоговый орган за местонахождением земельного участка.

Декларация из арендной платы подается в налоговый орган за местонахождением земельного участка ежегодно до 1 февраля. Относительно договоров, заключенных в текущем году, декларация подается на протяжении месяца после держреєстрації договора аренды земли. По желанию, декларация может подаваться ежемесячно.

Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности отнесена к общегосударственным налогам и платится ежемесячно – на протяжении 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) месяца.

Маргарита Смирнова

Консультативное газеты «Собственное Дело»

____________

К сведению

Примечания к статье...


1* Кстати, Минбуд утвердил Методические рекомендации относительно установления порядка размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности (приказ от 04.09.2006 г. № 296).
Как отмечает Комитет ВР Украины по вопросам промышленной и регуляторной политики и предпринимательства относительно истребования органами местного самоуправления у субъектов ведения хозяйства разрешений на холодильное и другое торговое оборудование, которое размещается возле малой архитектурной формы, то законами Украины не установленное требование из оформления таких разрешений, а следовательно органы местного самоуправления должны отзывать отмеченные требования (лист от 14.03.2007 г. № 06-11/14-112/51340).

2* В связи с этим стоит заметить, что в листе от 14.06.2007 г. № 06-13/14-586 «земельный» профильно комитет ВРУ сообщил о внесении Кабмином предложений относительно устранения этого противоречия.

3* Обращаем внимание на то, что Кабмин внес изменения к Типичному договору аренды земли и утвердил формы расчета размера арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности, денежная оценка которых не проведена, и за земельные участки государственной или коммунальной собственности, денежная оценка которых проведенное (постановление от 13.12.2006 г. № 1724).
А разъяснение ДПАУ относительно вышеупомянутых изменений предоставлено в листе от 15.01.2007 г. № 341/7/15-0217.
Как отмечает ДПАУ, изменение условий договора осуществляется в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверена нотариально (лист от 13.09.2007 г. № 4533/К/17-0315).

4* Кстати, по мнению Держземинспекции, при регистрации договоров аренды земли необходимо применять Временный порядок ведения государственного реестра земель, а не Кабминовский Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, поскольку специальным органом относительно ведения государственного реестра земель относительно органов местного самоуправления является Центр ДЗК (его структурные подразделения) в составе Госкомзема Украины (лист от 18.04.2007 г. № 6-8-783/342).
Впрочем, Держпідприємництва предложил Госкомзему вообще упразднить Временный порядок (решения от 18.04.2007 г. № 35).
Следует отметить, что действие приказа Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174 «Об утверждении Временного порядка ведения государственного реестра земель» остановлена с 18 июня 2007 года (сообщение Держпідприємництва от 27.06.2007 г.).

5* Такой же мысли придерживается и ДПАУ (лист от 18.08.2006 г. № 4368/К/17-0315).

*******

В бухгалтерском же учете затраты, связанные с оформлением договора аренды земельного участка, признаются расходами отчетного периода с включением в состав расходов операционной деятельности предприятия и отображаются на субсчете 949 «Другие расходы операционной деятельности» (лист Минфина от 03.03.2007 г. № 31-34000-20-10/4373).

Следует обратить внимание на то, что в 2008 году земли держкомунвласності будут предоставляться в аренду исключительно победителям аукциона (п. 8 раздела ІІ Закона о Госбюджете-2008).

Читайте на эту же тему...

Практика применения «арендно-земельных» договоров рассматривается также в других публикациях:
• Алла Калюжна, Виктор Финашко – «Комментарий к постановлению Кабинета Министров Украины “Некоторые вопросы аренды земель”» («Вестник налоговой службы Украины», январь 2007 г., № 4 (431), с. 13 );
• Людмила Гордиенко – «Налоговый расчет земельного налога и декларация арендной платы за землю в 2007 году» («Главбух», 22 января 2007 г., № 3 (482), с. 45);
• Игорь Хмелевский – «Типичный договор аренды земли: индексация – не напасть, если придерживаться закона» («Налоги и бухгалтерский учет», 19 февраля 2007 г., № 15 (990), с. 41 );
• Оксана Пироженко – «Арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности: и здесь индексация» («Собственное Дело», 19 февраля 2007 г., № 4 (179), с. 16 ).
• Дмитрий Красивый – «Договор аренды земли: два нюанса оформления» («Дебет–Кредит», 12 марта 2007 г., № 11, с. 36);
• Валерий Андрусенко – «Вопрос получения в аренду земли и разрешения на пользование недрами» («Адвокат Бухгалтера», август 2007 г., № 23 (161), с. 28 );
• Светлана Боганова – «Аренда земли» («Баланс–Агро», 13 августа 2007 г., № 15 (147), с. 16);
• Александр Ефимов – «Арендные отношения: недвижимость и земля» («Консультируют АФ»: «ПАРИТЕТ», январь 2008 г. ).

Like this post? Subscribe to my RSS feed and get loads more!