Юридическая практика

В Украине вопроса изменения целевого назначения помещений, а именно перевод их из жилищного фонда в нежилищный, становится все актуальнее. Достаточно распространенной является практика размещения магазинов, небольших контор, офисов, медицинских кабинетов и тому подобное в перепланированных и переоборудуемых квартирах. К тому же снос жилых домов старой застройки также дает основания для того, чтобы признать их нежилыми и исключить из жилищного фонда. Проанализируем действующие правовые нормативно акты, которые касаются этих вопросов.

Сначала определимся с основными понятиями. Согласно с статьей 4 ЖКУ в состав жилищного ¹ фонда входят:

( 1 В этой публикации сроки «обитаемые» и «жилищные» применяются как синонимы. Их написание в каждом конкретном случае зависит от документа, на который ссылается автор.)

– обитаемые дома и обитаемые помещения в других зданиях, которые принадлежат государству;

– обитаемые дома и обитаемые помещения в других зданиях, которые принадлежат общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям;

– обитаемые дома, которые принадлежат жилищно-строительным кооперативам;

– обитаемые дома (части домов), квартиры, которые принадлежат гражданам на праве частной собственности;

– квартиры в многоквартирных обитаемых домах, усадебные (одноквартирные) обитаемые дома, а также обитаемые помещения в других зданиях всех форм собственности, что предоставляются гражданам, которые в соответствии с законом нуждаются в социальной защите.

Следовательно, жилищный фонд – это совокупность жилищных помещений независимо от форм собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан преклонных лет и инвалидов, детских домов, интернатов при школах и школ-интернатов), квартир (в т.о. в многоквартирных жилых домах), усадебных жилых домов, служебных жилищных помещений и других жилищных помещений в зданиях, пригодных для проживания.

В жилищный фонд не входят нежилищные помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера. В состав жилищного фонда также не принадлежат дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, железнодорожные вагоны и другие здания и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания.

Согласно с статьей 6 ЖКУ обитаемые дома и обитаемые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных обитаемых помещений и общежитий. Предоставление помещений в обитаемых домах для потребностей промышленного характера запрещается. Поскольку на время принятия ЖКУ (в 1983 г.) понятия предпринимательства в современном понимании не существовало, это вопрос не урегулировано нормами Кодекса. С того времени состоялись значительные изменения в общественно-политической и экономической жизни Украины. В связи с этим нормы ЖКУ, который на сегодня является достаточно устаревшим, следует рассматривать с учетом других правовых нормативно актов.

Да, статья 150 ЖКУ предусматривает право граждан, которые имеют в частной собственности квартиру, распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом соглашения. Эти нормы полностью совпадают с ЦКУ: согласно со статьями 319 и 320 владелец владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на собственное усмотрение и имеет право совершать относительно него какие-нибудь действия, в частности, использовать его и для осуществления предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону. Конституция Украины (част. первая ст. 41) также декларирует право владельца владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Нужно отметить, что незаполненные в законодательстве пробелы по рассматриваемому вопросу привели к разным подходам государственных органов к его решению и вызвали появление большого количества консультационного материала (листов, разъяснений и тому подобное) с неоднозначными выводами.

На сегодня возможность перевода обитаемых помещений в нежилые предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ. Исходя из части второй статьи 7 ЖКУ перевода обитаемых домов и обитаемых помещений в нежилые осуществляется по решению органов, которые выполняют функции исполнительных органов Верховной Рады Автономной Республики Крым, областных, Киевского и Севастопольского городских советов. Именно за их решением нежилые обитаемые дома и помещения переоборудуются для использования с другой целью или сносятся.

Если нежилые жилищные помещения принадлежат домам жилищно-строительных кооперативов, то их переоборудование в нежилищные осуществляется по решению общих собраний членов кооператива, утвержденным исполнительным комитетом областного, городского, районного в городе совета.

В соответствии с статьей 8 ЖКУ перевода пригодных для проживания обитаемых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях (их перечень ЖКУ не устанавливает) такой перевод может осуществляться по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.

Законодательством Украины не предусмотрена отдельная норма относительно порядка перевода из жилищного фонда в нежилищный приватизированной квартиры. В частности, статьей 12 Закона № 2482 определено, что владелец приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой (домом) по своему усмотрению.

Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими владельцы квартир (домов) могут согласно с Законом № 2482 создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов. Если в многоквартирном доме приватизированы не все квартиры, между обществом (объединением) индивидуальных владельцев квартир и владельцами неприватизированных квартир заключается соглашение об общем владении домом и паевое участие в расходах на его содержание.

Владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства, которые передаются в собственность безоплатно и отдельно приватизации не подлежат. Понятие вспомогательных помещений определено Законом № 2866. Они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, позаквартирні коридоры, колясочні, клады, сміттєкамери, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и тому подобное).

Статьей 26 Закона № 2866 определено, что при необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством. Однако не допускается передача в аренду обитаемого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и другой деятельности, если это будет противоречить нормам использования помещений в обитаемых домах и наносить вред интересам владельцев (пользователей) и окружающей среде. Арендатор должен придерживаться государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм, установленных законодательством.

Перестройка помещения – это проведение строительных работ, в т.о. реконструктивного характера, для перепланировывания или переоборудования с целью изменения эксплуатационных свойств помещения при сохранении технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта перестройки.

Переоборудование помещения – установление, перенесение или замена инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, что сопровождается внесением изменений к техническому паспорту помещения.

Перепланировывание помещения – это изменение его конфигурации и отображения ее в техническом паспорте. Перепланировывание проводится с сохранением функционального назначения помещения (перенесение и разборка перегородок, устраивания дверных прорезов, тамбуров, пристройка балконов на уровне первого этажа).

Реконструкция помещения – это работы, которые могут осуществляться в комплексе с перепланировыванием и переоборудованием помещения. Она предусматривает надстройки, вбудови, пристройки, частичные изменения в отдельных конструкциях или в архитектурном виде дома.

Согласно с Правилами № 572 переоборудования и перепланировывания жилищных и подсобных помещений, балконы и лоджии по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, осуществляется с разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном порядке. Владелец квартиры имеет право по согласованию с членами семьи сдавать в аренду квартиру или комнату и заключать другие договоры в соответствии с законодательством. Наниматели и арендаторы квартир могут выполнять указанные работы только с разрешения владельца дома (квартиры).

Одновременно установлено, что владельцы, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов несут за них ответственность согласно с законодательством и должны придерживаться требований правовых нормативно актов в сфере жилищно-коммунальных услуг, пожарной и газовой безопасности, санитарных норм и правил и тому подобное.

Переоборудование жилищных помещений для использования их с другой целью проводится в случае признания их нежилыми и регулируется Положением № 189. Например, необходимо, чтобы при работе кафе, баров не нарушались Санитарные нормы № 37, положение Законов № 4004 та № 2780, а также другие нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством Украины.

Переведенные в нежилищный фонд помещения могут перестраиваться, переоборудоваться, перепланировываться и реконструироваться.

Разработку проектной документации на переоборудование и перепланировывание квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил (СНиП 08.01-89 «Жилые здания», СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение», ДБН А.2.2-3-97 «Состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации для строительства», ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» и другие) и согласовывать с местными органами государственного присмотра. Да, согласно со СНиП 08.01-89 помещения общественного назначения могут размещаться в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилищной части дома.

Порядок и условия предоставления разрешения на выполнение строительных работ из реконструкции установлены Положением № 273 и являются обязательными для применения всеми субъектами строительства независимо от форм собственности, ведомственной принадлежности и источников финансирования. Этим Положением определено, что разрешение на выполнение строительных работ является обязательным. Он предоставляется инспекциями государственного строительного архитектурно контроля, которые одновременно ведут реестр предоставленных разрешений.

Следовательно, разрешение на выполнение работ из переоборудования и перепланировывания жилищных помещений предоставляется по решению исполнительных органов городских (районных) советов и по согласованию с органами градостроения и архитектуры, санитарными и противопожарными службами. Проектная документация на переоборудование и перепланировывание квартир обязательно соглашается с местными органами государственного присмотра.

К тому же выполнение таких работ в многоквартирных домах, помещения которых будут использоваться как нежилищные, должно осуществляться при согласии владельца и совладельцев дома без ограничения их интересов и прав. Ответственность за невыполнение указанных требований предусмотрена статьей 150 КУпАП.

Как уже отмечалось, законодательством Украины вопроса перевода жилищного фонда в нежилищный четко не определено. Поэтому оно регулируется в каждом регионе (городе) локальными правовыми нормативно актами. Например, Порядок № 1825 содержит общие требования к осуществлению такой процедуры и основания для ее проведения в г. Киеве.

Этим Порядком установлено, что перевод жилищных помещений государственной, коллективной, частной форм собственности в нежилищные допускается в разе, если они расположены в цокольных, подвальных, полуподвальных, первых и вторых этажах жилых домов и оборудованы отдельным выходом. Такие помещения могут использоваться для устраивания офисных и других помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, искусные и тому подобное).

Основанием для перевода жилищного фонда в нежилищный является:

– признание в установленном порядке жилого дома (помещение) непригодным для постоянного проживания;

– признание целесообразности изменения функционального назначения жилищных помещений.

Рассмотрим порядок перевода обитаемого помещения в нежилищный фонд на примере Киева. В соответствии с статьей 7 ЖКУ и Порядка № 1825 владелец обитаемого помещения обращается с заявлением к районной в городе государственной администрации за местом расположения дома (помещение).

К заявлению владельца добавляются:

– нотариально засвидетельствованные копии документов, которые подтверждают право собственности на дом, помещение (договор купли-продажи, свидетельство);

– справка БТІ о проценте физического сноса обитаемого дома;

– в случае необходимости вывод проектного института (НДИпроектреконструкция, АО «Киивпроект» и тому подобное) относительно технического состояния обитаемого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта;

– технический паспорт на обитаемый дом, обитаемое помещение (поверхностный план);

– справка из жилищно-эксплуатационной организации (ОСББ, ЖБК или др.) о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

Районная госадминистрация создает межведомственную комиссию, которой поручает:

– выучить предоставленные владельцем документы;

– обследовать состояние обитаемого дома (помещение) и признать его пригодным или нежилым, о чем складывается соответствующий акт.

Акт подписывается всеми членами комиссии и подается районной госадминистрации для последующего рассмотрения вопроса. В случае принятия позитивного решения выдается соответствующее распоряжение, копия которого вместе с актом предоставляется владельцу.

Дальше владелец подает к городской госадминистрации вместе с заявлением те же документы и дополнительно:

– копию распоряжения районной госадминистрации о признании обитаемого дома (помещение) нежилым;

– акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния обитаемого дома (помещение) с целью установления его соответствия санитарным и техническим нормам;

– письменное согласие владельца обитаемого дома (ОСББ, ЖБК или др.) на его последующее использование.

Городская госадминистрация дает поручение:

– Главному управлению экономики и развитию города – заключить соглашение с владельцем обитаемого дома (помещение) относительно уплаты паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города;

– Главному управлению жилищного хозяйства городской госадминистрации – рассмотреть поданные документы владельца обитаемого дома (помещение) и при наличии оснований подготовить проект распоряжения городской госадминистрации о переводе его в нежилой;

– районной в городе госадминистрации – рассмотреть заявление и в случае принятия позитивного решения завизировать подготовленный проект распоряжения.

Таким образом, следует осознавать, что рассматриваемая процедура является достаточно сложной, сроки ее осуществления могут превышать все надежды заявителя, поскольку органы, которые принимают решения, не ограниченные конкретно установленным сроком. Также важно понимать, что просьбы об исключении жилищных помещений из жилищного фонда в результате их непригодности для проживания или в случае изменения функционального назначения должны быть обґрунтованими.

Нормативная база

• Конституция Украины – Конституция Украины, утверждена Законом Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.

• ЖКУ – Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.

• КУпАП – Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.

• ГПКУ – Хозяйственный процессуальный кодекс Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII.

• ЦКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

• Закон № 2482 – Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. № 2482-XII.

• Закон № 2780 – Закон Украины «Об основах градостроения» от 16.11.92 г. № 2780-XII.

• Закон № 4004 – Закон Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения» от 24.02.94 г. № 4004-XII.

• Закон № 2866 – Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.

• Положение № 189 – Положение о порядке обследования состояния обитаемых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание обитаемых домов и обитаемых помещений нежилыми, утверждено постановлением Совета Министров Украинской ССР от 26.04.84 г. № 189.

• Правила № 572 – Правила пользования помещениями жилых домов, утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 г. № 572.

• Постановление № 1029 – Постановление Кабинета Министров Украины «О совершенствовании порядка сдачи в аренду жилищных помещений» от 31.08.96 г. № 1029 (потеряла действие с 11.05.98 г.)

• Санитарные нормы № 37 – Санитарные нормы производственного шума, ультразвуку и инфразвуку ДСН 3.3.6.037-99, утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача Украины от 01.12.99 г. № 37.

• Положение № 273 – Положение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, утверждено приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05.12.2000 г. № 273.

• Порядок № 1825 – Порядок перевода обитаемых домов и обитаемых помещений в нежилые в городе Киеве, утвержден распоряжением Киевской городской государственной администрации от 01.10.2002 г. № 1825.

Анна Компаниець

Юрист